「縄延び（なわのび）」とは、土地を実測すると登記簿に記載された面積よりも広くなる現象を指します。
昔の測量は縄を使って行われ、傾斜や地形によって実際より長く測られてしまうことがあったため、今でも農村部や古くからの宅地ではしばしば見られます。
相続税の土地評価は「登記簿面積」で行ってもよいと思われがちですが、財産評価基本通達では、合理的に実測できる場合は実際の面積で評価することが求められています。
この違いが数㎡であっても、路線価の高い地域では数十万円、場合によっては数百万円の評価差につながります。
縄延び土地で相続税が増額…実測を怠った代償と調査官の視点
1. 縄延び土地とは何か
2. 実際にあった税務調査事例
ある相続税申告では、宅地の面積を登記簿通り500㎡で申告していました。
しかし、この土地がある地域は昔から縄延びが多いことで有名。事前調査で調査官は現地調査や航空写真を取得し、実測面積が530㎡であることを把握しました。
調査官（内心）
「やっぱり増えてる…30㎡分の評価増で数百万円の差か。やはりこの地域は見逃せない。」
現地確認と隣地境界の資料で差異が確定し、追加30㎡分の評価額を計上。相続税の追徴課税（加算税・延滞税含む）が発生しました。
しかし、この土地がある地域は昔から縄延びが多いことで有名。事前調査で調査官は現地調査や航空写真を取得し、実測面積が530㎡であることを把握しました。
調査官（内心）
「やっぱり増えてる…30㎡分の評価増で数百万円の差か。やはりこの地域は見逃せない。」
現地確認と隣地境界の資料で差異が確定し、追加30㎡分の評価額を計上。相続税の追徴課税（加算税・延滞税含む）が発生しました。
3. 縄延び土地が税務調査で狙われやすい理由
税務署は地域特性を把握しています。
• 「縄延び多発地域」の内部メモ
• 固定資産課税台帳との突合
• 法務局の地積測量図や境界確定図
• 航空写真やGoogleストリートビューでの境界確認
このため、申告書に「登記簿面積のまま評価」と記載されていても安心ではありません。
• 「縄延び多発地域」の内部メモ
• 固定資産課税台帳との突合
• 法務局の地積測量図や境界確定図
• 航空写真やGoogleストリートビューでの境界確認
このため、申告書に「登記簿面積のまま評価」と記載されていても安心ではありません。
4. 実測を怠った場合のリスク
• 簡易測量の実施
専門業者による簡易測量や、過去の測量図の入手は数万円程度から可能。
• 境界確認の徹底
隣地との境界が明確でない場合、将来の売却や分割時にも支障が出ます。
• 地域特性の確認
縄延びが多い地域では、登記簿面積だけで申告すること自体がリスク。
専門業者による簡易測量や、過去の測量図の入手は数万円程度から可能。
• 境界確認の徹底
隣地との境界が明確でない場合、将来の売却や分割時にも支障が出ます。
• 地域特性の確認
縄延びが多い地域では、登記簿面積だけで申告すること自体がリスク。
6. まとめ：実測確認は「コスト」ではなく「保険」
測量費を惜しんだ結果、加算税や延滞税を含めて数十万円以上の負担になる事例は少なくありません。
元国税調査官として断言できるのは、調査官は「気づかない」のではなく「必ず確認している」ということ。
安心して相続を終えるためには、実測確認を「余計な出費」ではなく「相続税リスクを減らす保険」と捉えることが重要です。
元国税調査官として断言できるのは、調査官は「気づかない」のではなく「必ず確認している」ということ。
安心して相続を終えるためには、実測確認を「余計な出費」ではなく「相続税リスクを減らす保険」と捉えることが重要です。
登記簿面積で申告してはいけないのですか？
以下の通りです。
登記簿面積での申告は必ずしも禁止ではありませんが、財産評価基本通達では「合理的に実測できる場合は実際の地積による」とされています。つまり、現地測量や過去の測量図が容易に入手できる場合、登記簿面積より広ければその実測値で評価しなければなりません。実測面積が数㎡でも路線価地域では数十万円の評価差になることもあります。調査官は現地確認や航空写真を使って差異を確認しますので、「登記簿通りだから大丈夫」という安心感は通用しません。「父からそう聞いていたのに…」と驚く方も多いのですが、後から指摘されると加算税・延滞税も発生します。事前の実測確認は、申告精度を高めるための重要なプロセスです。
実測と登記簿が違う場合、必ず修正申告ですか？
以下の通りです。
実測面積が登記簿より広ければ、その差を評価額に反映する必要があります。相続税では過少申告となり、調査時に指摘されれば修正申告と加算税・延滞税が課されます。特に「縄延び多発地域」では、税務署が地域情報として把握しているため、調査官は必ず測量図を確認します。納税者の中には「数㎡なら問題ないと思った」とおっしゃる方もいますが、路線価が高い地域ではわずかな差でも数十万円の税額増になることがあります。反対に実測で狭い場合は評価額が下がる可能性もあるため、測量は納税者にとって有利になることもあります。調査で気づかれる前に、自主的に確認・対応することが安心への近道です。
実測と登記簿が違う場合、必ず修正申告ですか？
以下の通りです。
実測面積が登記簿より広ければ、その差を評価額に反映する必要があります。相続税では過少申告となり、調査時に指摘されれば修正申告と加算税・延滞税が課されます。特に「縄延び多発地域」では、税務署が地域情報として把握しているため、調査官は必ず測量図を確認します。納税者の中には「数㎡なら問題ないと思った」とおっしゃる方もいますが、路線価が高い地域ではわずかな差でも数十万円の税額増になることがあります。反対に実測で狭い場合は評価額が下がる可能性もあるため、測量は納税者にとって有利になることもあります。調査で気づかれる前に、自主的に確認・対応することが安心への近道です。
測量費が高くて迷っています。簡易測量でも意味はありますか？
はい、十分に意味があります。
確かに本格的な境界確定測量は数十万円かかる場合がありますが、簡易測量や過去の測量図取得であれば数万円程度で可能です。税務調査では「合理的な実測」があれば足りますので、境界杭や隣地との境界が明確であれば、必ずしも高額な測量を行う必要はありません。ある方は「費用を節約して登記簿面積で申告」した結果、税務調査で30㎡の縄延びが発覚し、追徴課税が測量費を大きく上回りました。「測量費は出費ではなく保険」という発想を持つことで、後からの予期せぬ出費や精神的ストレスを避けられます。
税務署はどうやって面積の差に気づくのですか？
以下の通りです。
税務署は、固定資産課税台帳や法務局の地積測量図、航空写真、Googleストリートビューなど複数の資料を使って照合します。特に相続税調査では「縄延びが多い地域」を把握しており、その地域の土地は優先的に確認されます。申告書の評価明細で登記簿面積のみ記載されていると、確認対象になることがあります。ある調査官は「この地域は必ず数㎡は違う」との確信を持って現地に赴き、実際に30㎡の差を発見しました。「そんなことまで見ているとは思わなかった」という納税者の声は少なくありません。つまり、面積差は偶然ではなく、必然的に発見されるのです。
実測面積が広いと必ず不利になりますか？
以下の通りです。
実測面積が広ければ評価額は上がりますが、早期に把握することで対策が可能です。例えば、広くなった部分が貸家の敷地に含まれていれば貸家建付地の評価減を適用できますし、地形や利用状況によっては土地の減額補正が使える場合もあります。税務調査で初めて差を指摘されると、こうした有利な評価方法を検討する時間もなく、単純加算になる場合もあります。納税者の心理として「知らなかったから許されるはず」と考えがちですが、税務上は「知っていたか否か」より「正しい申告をしたか」が重要視されます。早めの確認こそ、損を防ぐ最大の武器です。
