募集停止の2か月が命取り―貸家建付地評価減の危険ライン

「貸家建付地だから評価減できる」と安心していませんか？
相続税の貸家建付地評価減は、空室が長引いた瞬間に否認されることがあります。
実際、募集停止がたった2か月あっただけで、評価減を外された事例があります。
理由はシンプル――相続税の現場では「机上の数字」より「現地の事実」が優先されるからです。

貸家建付地とは、賃貸用建物（アパート・マンションなど）が建っている土地のことです。
相続税評価では、借地権割合と借家権割合を乗じた分だけ評価を減額できます。
しかし、この減額は相続開始日において賃貸が現に行われている部分にしか適用されません。
国税庁の通達では、空室であっても「おおむね1か月以内」であれば賃貸中とみなしますが、それ以上は原則対象外です。

国税調査官は、貸家建付地の評価減適用部分について次のように確認します。
　・所得税の不動産所得明細との突合
前年・前々年の賃料収入を比較し、急減していれば要注意案件としてマーク。
　・仲介業者への広告履歴確認
募集広告を出していたか、いつから出していたかを記録で確認。
　・現地調査
郵便受けのガムテープ、色あせた募集旗、荒れた駐車場などから空室率を推測。
机上だけで判断せず、現場とデータの両方で“営業努力の継続”をチェックします。

元国税調査官だった私が担当したケース。
相続税申告書では賃貸割合100％で評価減を適用。
しかし、所得税の不動産所得明細を見ると、前年から賃料収入が約半分に減少していました。
現地に行くと、アパートの半分以上が空室。
仲介業者の記録を確認すると、相続開始日から2か月間は募集広告を停止していた事実が判明しました。
　・調査官（当時の私）
「数字の違和感が、現場と証拠で裏付けられた瞬間は調査官冥利に尽きる」
　・税理士
「募集はしていた」との相続人の言葉を信じ、広告履歴まで確認しなかったことを悔やむ
　・納税者（相続人）
「まさか広告履歴まで調べられるなんて…」と驚きと動揺
結果、貸家建付地評価減は否認され、追徴課税へ。

1. 継続的な募集活動の証拠を残す
広告契約書・掲載履歴・写真などを保存。
2. 空室期間を短くする努力
家賃調整や設備改善など、募集の実効性を高める。
3. 税理士と事前相談
空室がある場合は、評価減が可能かどうか相続開始前に確認。

調査官は、貸家建付地評価減を「狙いやすい論点」と見ています。
理由は、所得税データとの突合や現場確認で証拠が得やすいからです。
「机上の数字」より「現場の事実」が優先される――これが国税調査の鉄則です。

・貸家建付地の評価減は、空室期間が長引くと簡単に否認される
・募集停止の2か月が、数百万円の追徴課税につながることもある
・防ぐためには、証拠と事実の整合性を徹底すること
安心できるのは、“申告時点で根拠資料が揃っている”状態だけです。

国税庁の通達では「おおむね1か月以内」の空室であれば評価減を適用できます。ただし、2か月以上の空室や、募集広告を出していない期間がある場合は、賃貸割合から外される可能性が高くなります。
実際の税務調査では、所得税の不動産所得明細や仲介業者の広告履歴を照合し、「営業努力が継続していたか」を確認します。私が調査官時代に担当した案件でも、相続人は「募集していた」と主張しましたが、広告履歴には2か月の空白期間。これで評価減は否認されました。
申告時点で、募集契約書や広告履歴、写真など、継続的な営業努力を示す証拠をそろえておくことが何よりの防御策です。

理由の有無にかかわらず、相続税評価は「相続開始日に現に賃貸しているか」で判断します。建物の修繕やリフォーム、入居者選定のための一時停止であっても、広告を出していない期間が長ければ評価減の対象外とされる可能性があります。
調査官は、現地の状況と広告履歴の両方で事実を裏付けます。調査の席で「理由は正当です」と説明しても、証拠がなければ受け入れられません。
私が見たケースでも、「修繕のため募集を止めていた」という説明がありましたが、修繕記録や工事契約書がなく、結果的に否認。証拠のない主張は、調査現場では通用しません。

所得税の不動産所得明細で家賃収入が前年より大きく減っていれば、「要確認案件」として現地調査対象に。現場では、郵便受けの塞がれ方、駐車場の使用状況、色あせた募集旗、入居者名札などから空室率を推測します。
さらに、仲介業者に連絡して広告掲載履歴を確認します。「いつから募集を開始したか」「途中で停止期間があったか」を明らかにし、相続開始日との整合をチェックします。
机上の数字と現場の事実が食い違えば、評価減否認の方向に動きます。数字だけで安全と思っていても、現地で崩れる――これが税務調査の怖さです。

ただし、営業努力を客観的に示す証拠が必要です。例えば、相続開始日前後に継続して募集広告を出していた証拠（掲載履歴・スクリーンショット）、仲介業者との契約書、賃貸情報サイトでの掲載状況、賃料改定やリフォームの記録などです。
私が税務署にいた頃、「半分以上空室でも評価減が認められた」ケースがありました。それは、家賃を下げた契約書やリフォームの工事写真、募集広告の継続履歴が揃っていたからです。
空室があっても、積極的に貸そうとしていた事実を証明できれば、防御は可能です。逆に「募集していたはず」では、調査官の納得は得られません。

理由はシンプルで、所得税データとの突合と現地確認で証拠が容易に得られるからです。調査官にとっては、申告の不備を見つけやすく、否認の根拠を固めやすい分野です。
私が現場にいた頃も、貸家建付地は重点チェック項目でした。空室率、募集状況、権利関係など、少しの不整合で調査官は動きます。
だからこそ、納税者・税理士ともに「証拠と事実の整合性」を意識することが重要です。机上で整っていても、現地と証拠が一致しなければ防御は難しいのが現実です。